观点网 盛洋投资仍然持续亏损，2022年度已是连续亏损的第5年，从上年同期的800万港元扩大至2.96亿港元。

尽管2020年并表美国物业基金管理平台大幅拉升了资产规模，但在动荡的国际环境下，盛洋投资租赁业务反复，证券及基金投资业务则受到全球经济市场的巨幅震荡持续亏损。

作为应对，该公司通过出售调整投资物业组合，预留资金用于更稳健的投资，其次赎回部分所投资金分配资源至其他现有业务。

(资料图片)

作为远洋系第二个上市平台，盛洋投资的定位是做海外投资和资产管理，也是远洋早期试水“地产+金融”的重要一步。

自收购后，盛洋投资发展并不如预期，目前市值仅3亿港元，市盈率为负，市净率为0.06。

连续第5年亏损

于2022年，盛洋投资录得收入10.65亿港元，同比减少13.20%，录得归属于公司股东的亏损进一步扩大至2.96亿港元。

盛洋投资认为，亏损主要有三个方面原因，一是基金投资和证券业务中，由于金融市场的不利影响，公允价值变动所致，二是向基金投足管理人发出赎回所致的亏损，三是NPE、NPF并表对报表的影响（NPE、NPF是两家投资基金，先前主要投资于欧美国家房地产）。

不明朗的宏观环境加剧了盛洋投资的亏损，2022年已是连续第5个年度。近10年业绩当中，仅有2013年、2018年这两年归属于普通股东净利润为正。

2015年亏损11.35亿港元录得最大值，2022年度亏损2.96亿港元，仅次于2015年。

数据来源：企业公告、观点指数整理

从营收发展来看，2020年并表美国物业基金管理平台GR Realty之后，公司资产规模提升了一个量级，营收显著提高，但利润并未跟上。

2020年报显示，凭借GR Realty所管理及控制物业投资及物业开发项目规模，盛洋的投资物业及发展中物业从2019年底22.1亿港元增加至2020年底的129.3亿港元，可供租赁面积从2019年底的3.64万平方米增加至2020年底的79.7万平方米。

对于租赁、开发、证券及基金投资三项业务，该公司表示，年内投资型物业整体表现反复，自疫情爆发的过往几年，集团不断审阅和提前调整投资及经营战略，持续提高在管房地产项目的经营效率及租户满意度，同时逐步完成部分项目的退出。

开发型物业的整体进度符合预期，位于曼哈顿的项目已于本年度竣工，并录得销售收入1.3亿港元带来现金流入，该项目在来年将持续出售，预期能带来可观收入。

证券及基金投资业务则受到全球经济市场在多重因素冲击下产生巨幅动荡的影响，都录得若干亏损。该集团将继续密切评估不利金融市场状况，并定期审慎检讨投资策略，包括但不限于缩减证券及基金投资组合规模。

调整与方向

“于2022年12月31日，盛洋投资的物业组合包括横跨美国西岸、中部及东岸（当地主要行业参与者为重点租户）的14项商用物业，以及纽约市三幢住宅大楼内数个单位。”

可见，盛洋投资业务仍然主要分布在美国和香港，于2022年12月31日，美国投资物业（包括该等分类为持作出售者）及香港投资物业分别占资产总值的61%及3%。

盛洋投资表示，全球各国正在陆续开放通关，但预计复常之路并非能一蹴而就，仍有众多挑战值得关注，2023年全球经济正离开衰退的警戒线，但通胀急升、环球央行应对通账的利率政策和地缘冲突持续带来重大不明朗因素，都将会左右2023年环球经济的发展。

“美联储2022年度合共加息7次，面对借贷成本增加、通胀上升带来的负财富效应加上经济增长动力减弱，同样令美国房地产市场放缓。”

该公司做出了一些符合趋势的投资组合调整，例如于2022年完成出售位于美国东岸及中部（如奥克拉荷马州及北卡罗莱纳州）的5个房地产项目，并录得出售收益3100万港元；其次是向部分所投资的基金发出赎回，去年3月便以亏损3000万港元的代价赎回Neutron Fund Limited应占的15万股股份。

据了解，美国物业投资组合当中，西岸物业是估值较高的，中东部估值表现一般。西岸物业仅占比可供租赁面积32%，却估值的64%；占租赁面积57%的中部物业，仅占估值24%。

出售5个项目后，盛洋在美国的投资物业（包括分类为持作出售的资产）的账面值为港币81.4亿港元，上一年91.7亿港元；可供租赁投资物业总面积为371.2万平方呎，上一年为523.3万平方呎。相应的，公司在管理、维护等开支上有所减少，并打算将出售物业所得款项净额预留到未来作稳健投资。

或因市场原因所致，盛洋并非每一笔出售都顺利。

2022年4月在议的一桩可能出售的美国华盛顿物业的买卖，代价约为4.2亿美元，最终在7月终止；12月，4150万美元出售美国田纳西州的若干写字楼物业连同多个停车位，最终收到买方终止通知。

自2010年收购盛洋以来，远洋竭力扶持，早在2014年就通过全资公司盛美以3.0港元每股现金认购盛洋投资的可换股优先股，总认购金额为39亿港元；2017年，远洋有意向再认购可转股优先股，交易未能成行；再后来的2018年1月，远洋优先股转普通股时，愿意接受可换股优先股兑换价由3港元调高至6港元，提高兑换价、摊薄自身股权，足以显示对该平台的看好。

有投资人士认为，这或许是远洋系一次“重金养壳”。

作为远洋系的第二个上市平台，盛洋投资定位是做海外投资和资产管理，也是远洋早期试水“地产+金融”的重要一步，但盛洋目前市值仅3亿港元，市盈率为负，市净率仅为0.06。

远洋系仍没有放弃这个平台，而是重组引入远洋资本，意图更好协同。

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